Consulta de Abogados en Bogotá: Condiciones que Deben Prevalecer en un Contrato de Compra-Venta

Mayo 28, 2019

Los negocios están en todas partes y en cualquier momento, pero hay regulaciones que garantizan su correcta realización. En tiempos antiguos se empeñaba la palabra entre vendedor y comprador y ambos cumplían lo acordado en el negocio, pero actualmente se suscriben contratos de compra-venta para garantizar que la transacción se ejecute, sea legal y satisfaga a ambas partes. Por esta razón, para realizar un contrato de compra-venta de forma adecuada es importante una consulta de abogados en Bogotá para que se cumplan los mínimos requerimientos de la ley sin demandas posteriores.

Pero, ¿qué es exactamente un contrato de compra-venta? Es un documento que hace constancia sobre la venta libre y sin objeciones legales de un bien comerciable. El Código Civil colombiano, en su artículo 1849, expresa de forma clara y sencilla que un contrato de compra-venta es una transacción "en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella se dice vender y esta comprar".

Cuando la Ley establece que una de las partes (el vendedor) se "obliga a dar una cosa" y la otra (el comprador) "a pagarla en dinero", se asume que previamente hubo un acuerdo informal entre las partes, en el cual ambas fijaron la compra-venta de un bien por un precio determinado y la transacción debe quedar asentada en un contrato de compra-venta que se registrará ante una Notaría Pública. Mientras se realizan las negociaciones, sin que todavía haya habido ningún pago, cualquiera de las partes ―o ambas inclusive― puede detener el proceso y no realizar la operación, pero luego que se ha suscrito y notariado dicho contrato de compra-venta, el vendedor está obligado a entregar el bien sujeto a negociación y el comprador debe pagar el monto acordado, según las condiciones establecidas en el documento.

¿Quiénes Pueden Efectuar una Compra-Venta Legal en Colombia?

La legislación establece que tanto el vendedor como el comprador deben ser mayores de 18 años y tener plenas facultades físicas y mentales para realizar cualquier tipo de transacción económica. Si alguna de las partes es un menor de edad, la operación debe ser hecha por sus padres o representante(s) legal(es). Si alguna de las partes presenta alguna condición física o mental que limite su participación libre en el proceso de compra-venta, debe realizarlo a través de su representante o administrador legal de sus bienes.

Elementos Claves de un Contrato de Compra-Venta

1. La existencia del bien o "cosa" (como lo dice el Código Civil) que sea susceptible a ser negociable, es decir, que pueda ser vendido sin ninguna restricción legal. Por lo tanto, el vendedor debe demostrar que es el propietario legal del bien y que puede venderlo libremente. Si el bien forma parte de un patrimonio matrimonial o en sociedad con terceros, todos deben estar de acuerdo con la compra-venta y manifestarlo en el contrato. Dicho bien puede existir al momento de la firma del contrato de compra-venta o hay el compromiso de que existirá (esto se aplica, por ejemplo, en la compra de un inmueble que está en fase de proyecto o en proceso de construcción, por lo que en el contrato de compra-venta debe quedar constancia de las condiciones de entrega y pago del inmueble).


2. El vendedor debe demostrar que sus intenciones de venta están libres de cualquier compromiso, condicionamiento o restricción legal. Asimismo, el comprador debe tener capacidad económica para pagar por el bien y debe demostrar que el dinero empleado en la compra-venta ha sido ganado legalmente.


3. Las partes involucradas en el contrato (vendedor y comprador) deben estar habilitadas legalmente para realizar la compra-venta. Esto quiere decir que entre ellos no debe haber ninguna condición irregular que haría nula la transacción. Además, entre las partes debe haber la voluntad manifiesta de vender y comprar.


4. Tanto el vendedor como el comprador deben acordar el precio de compra-venta del bien antes de suscribir el contrato, así como las condiciones de pago que incluyen los plazos (al contado, por plazos, etcétera), vías de pago (dinero en efectivo, depósito bancario, cheque), destino del dinero (entregado en las propias manos del vendedor o en una cuenta bancaria especificada en el contrato), pagos de intereses moratorios (en caso de que la transacción sea pagada en partes), la Notaría ante la cual se suscribe el contrato de compra-venta, entre otros aspectos contemplados en la Ley. Ante situaciones especiales y muy puntuales, como desacuerdos inesperados entre el vendedor y el comprador justo antes de la firma del contrato de compra-venta, sus respectivos abogados o incluso el notario pueden servir como intermediadores entre las partes para llegar a un acuerdo bilateral satisfactorio.

Tipos de Contrato de Compra-Venta

• Reserva de Dominio: en este tipo de contrato de compra-venta, el bien se traspasa totalmente cuando se cumplan todas las condiciones previstas en dicho documento.
  
  
• Compra-Venta por Plazos: el pago del bien se divide en partes previamente acordadas entre las partes. El contrato debe establecer en cuál momento se hace efectivo el traspaso del bien: al principio, tras alcanzar cierto porcentaje de plazos pagados o al final. También se especifican los intereses moratorios y demás aspectos relacionados con el pago fraccionado.
  
  
• Compra-Venta con Retracto Convencional: el vendedor tiene ciertos derechos sobre el bien que está vendiendo, el cual puede ser recuperado como garantía de obtener el dinero.
  
  
• Compra-Venta Ad Gustum: en este contrato se evalúa la calidad del bien a la venta, con el acuerdo de ambas partes. Si el objeto califica, el comprador se verá obligado a adquirirlo.
  
  
• Compraventa con Pacto de Preferencia: el comprador permite que un individuo tome posesión temporal del bien para evitar que sea vendido a otros posibles compradores.

Cumplimiento del Contrato de Compra-Venta

Todos estos detalles serán reflejados en el correspondiente contrato de compra-venta. Cuando ambas partes la suscriben están obligadas a cumplirlas estrictamente al pie de la letra, so pena de sanciones señaladas dentro del Código Civil y el propio contrato.

Si alguna de las partes involucradas incumple con lo pautado en el contrato de compra-venta, la parte afectada tiene derecho a exigir una indemnización por perjuicios y rescindir el contrato. En este tipo de situaciones, la parte que haya incumplido el contrato de compra-venta no tiene derecho a exigir indemnización ni puede obligar al afectado a dar continuidad a la transacción.

¿Cómo Realizar un Contrato de Compra-Venta en Colombia?

Un contrato de compra-venta en Colombia debe ser realizado por abogados especializados en asuntos mercantiles y civiles, por lo que es fundamental hacer una consulta de abogados en Bogotá para que ellos, como expertos en materia legal, redacten el documento ajustado a las leyes del país.

En todo contrato de compra-venta debe constar lo siguiente:

1. Identificación clara del vendedor y comprador, en la cual ambas partes están en la capacidad de demostrar que actúan libremente sin restricciones legales en esta compra-venta.


2. El bien sujeto a compra-venta, con las obligaciones y derechos derivados de la transacción.


3. El precio de compra-venta, en la cual ambas partes acuerdan que el precio es justo.


4. El contrato de compra-venta debe especificar las obligaciones de ambas partes:
   
   
   • Por parte del vendedor: cede todos sus derechos de propiedad sobre el bien al comprador una vez que este haya pagado el precio acordado, garantiza que el bien está en óptimas condiciones al momento del contrato de compra-venta y se hace responsable por desperfectos del bien previos a la compra-venta, es decir, que no sean imputables al comprador.
   
   
   • Por parte del comprador: debe tener capacidad de pago y cancelar el precio en las condiciones acordadas en el contrato de compra-venta, debe pagar intereses por moratoria en caso de pago por plazos o si cancela posterior a la fecha acordada y tiene derecho a recibir el bien en excelentes condiciones.

En resumen, un contrato de compra-venta no consiste en un simple documento firmado por un vendedor y un comprador, sino que implica muchos formalismos legales de cumplimiento obligatorio, además de que existen distintos tipos de contratos de compra-venta, compromisos legales de las partes, entre otros aspectos, que deben ser canalizados por un equipo de abogados especializados en el área mercantil y civil.

En Soluciones al Derecho contamos con un grupo de profesionales del Derecho que lo ayudarán en la elaboración de un contrato de compra-venta, así como en la verificación de que tanto las partes como el proceso en sí mismo es legal, incluyendo además solución de conflictos, tramitación ante la Notaría y demás aspectos que solamente un abogado plenamente calificado puede hacer. Comuníquese con nosotros por el +57 1 3441455 o escriba en nuestra sección de contacto y de inmediato le atenderemos.